Europas ungdomars bostadskamp

Mary McCaughey: [00:00:35] God eftermiddag och välkommen till denna upplaga av Eurofound Talks. Detta särskilda avsnitt kommer att diskutera bostäder och Europas ungdomar. Vi har sett försäljningspriser i hela EU stiga sedan 2010, och vi har sett hyrorna följa en parallell uppåtgående utveckling. I flera medlemsstater har priserna mer än tredubblats. Vi ser denna tillväxt särskilt i urbana områden där sysselsättningen är koncentrerad, vilket skapar sina egna svårigheter, inte minst när det gäller social sammanhållning.

[00:01:13] När vi tittar närmare på detta påverkar det unga människor som fastnar hemma, oförmögna att övergå eller gå från ett skede i livet till nästa. Detta får konsekvenser: det fördröjer självständigheten och påverkar de beslut unga fattar, vilket i sig påverkar hur våra samhällen utvecklas. Bostäder behandlas ofta på europeisk nivå som ett isolerat problem, men det har konsekvenser för så många andra aspekter av våra liv, våra ekonomier och våra samhällen.

[00:01:55] Som ett resultat har Europeiska kommissionen för första gången utsett en särskild kommissionär för energi och bostäder. Europaparlamentet har också granskat detta genom en bostadskommitté på EU-nivå, och det finns rörelser mot en plan för prisvärda bostäder. Det pågår mycket arbete för att ta itu med denna fråga och förhoppningsvis göra prisvärda bostäder till verklighet igen.

[00:02:25] Med mig idag är den person som vet mest om detta på Eurofound, Marie Hyland. Hon är en av författarna till vår nya rapport, Fundamentalal Challenges: Housing Struggles of Europe's Youth, som nyligen publicerades på vår webbplats. Varsågod, Marie.

Marie Hyland: [00:02:44] Tack, Mary. Jag är väldigt glad att vara här.

Mary McCaughey: [00:02:48] Marie, jag har gett en introduktion till den kris vi står inför. Det är mycket närvarande i media och i den offentliga debatten, men kan du förklara det för oss? Kan du ge en bred bild av bostads- och hyrespriserna—hur mycket de har ökat och var?

Marie Hyland: [00:03:12] Ja, absolut, Mary. För att börja med är det viktigt att betona att Europa verkligen upplever en kris med oöverkomliga bostäder. Sedan 2010 har försäljningspriserna ökat med mer än 55 % och hyrorna med 27 %. Dessa genomsnittliga siffror visar dock inte hur allvarlig krisen är för vissa grupper och regioner. Som du nämnde har huspriserna i vissa medlemsstater mer än tredubblats under denna period.

[00:03:41] Det har också skett en extremt ojämn fördelning av prisökningar över regioner och grader av urbanisering. Särskilt ökningen av bostadskostnader i stadscentra har långt överstigit genomsnittliga trender. När vi tänker på överkomlighet måste vi komma ihåg att bostadspriser och hyrespriser bara är en del av ekvationen; vi måste ta hänsyn till bostadskostnader i förhållande till inkomstnivåerna. Det som är särskilt problematiskt är att sambandet mellan bostadspriser och inkomsttillväxt verkligen har kopplats loss i storstadsområden under de senaste åren. För många unga har inkomsterna inte hållit jämna steg med de stigande priserna.

[00:04:19] Det finns också en viktig begränsning i hur detta fångas in i officiell statistik. EU spårar prisvärdhet delvis genom en måttstock som kallas "bostadskostnadsöverbelastningstakten." Även om vi är medvetna om krisen på plats tyder denna statistik på att överbelastningstakten faktiskt har minskat under det senaste decenniet.

Mary McCaughey: [00:04:52] Förklara det för mig.

Marie Hyland: [00:04:54] Jo, i genomsnitt, eftersom inkomsterna har ökat för vissa grupper, klarar sig vissa personer faktiskt ganska bra. Men det är avgörande att se bortom genomsnittet för att se vilka regioner och grupper som inte har kunnat hänga med. Det är därför vi bestämde oss för att gå djupare och titta specifikt på situationen för unga. Vår senaste rapport presenterar också mycket uppdelad rumslig analys för att belysa var dessa problem är som mest akuta.

Mary McCaughey: [00:05:35] Ge mig ett riktmärke. Vilken andel av disponibbel inkomst antar vi att folk vanligtvis betalar för bostad?

Marie Hyland: [00:05:47] Det är en kontroversiell fråga, och det finns ingen enda, allmänt accepterad tröskel. Den officiella EU-statistiken för bostadskostnadsöverbelastning följer dock andelen hushåll som spenderar mer än 40 % av sin inkomst på bostäder. Enligt det måttet är 40 % tröskeln för överbelastning. En andel på cirka 30 % – eller en tredjedel av din disponibla inkomst – anses generellt vara tröskeln för prisvärda bostäder.

Mary McCaughey: [00:06:23] Och när det gäller denna överbelastningsnivå, ser vi statistik i intervallet 60 % eller 70 % i olika medlemsstater?

Marie Hyland: [00:06:37] Det är vi verkligen. I vissa medlemsstater, regioner och för vissa grupper ser vi siffror långt över 40 %-gränsen. Det beror verkligen på var du bor och vilken sektor du arbetar i.

Mary McCaughey: [00:06:54] Varför fokusera specifikt på unga människor? Lider inte äldre människor också?

Marie Hyland: [00:07:11] Ja, ny forskning visar att äldre, särskilt de i hyressegmentet, befinner sig i en alltmer sårbar situation. Vi fokuserade dock på unga eftersom data visade att de står inför en mängd utmaningar inom fyra specifika områden som identifierats inom ramen för vår kollega Hans Dubois: bostadsuteslutning, bostadsosäkerhet, problematiska bostadskostnader och bostadsbrist.

[00:08:23] Unga människor visade sig vara mer sårbara inom alla fyra typer. De befinner sig också i en avgörande period där de övergår till självständig vuxenålder och fattar långsiktiga beslut om utbildning, karriär och familjebildning. Om de inte kan gå vidare har det en ratificerande effekt inte bara på dem utan på samhället i stort.

Mary McCaughey: [00:09:12] Är detta fokus detsamma inom hela Europeiska unionen? I Irland är det en ständig politisk debatt, men ser vi samma utmaningar på europeisk nivå?

Marie Hyland: [00:09:47] Bostäder varierar avsevärt mellan medlemsstaterna när det gäller hyresperiod, storleken på den sociala bostadssektorn och politiska landskap. Vår forskning visar dock att det i alla medlemsstater finns utsatta grupper – de med låginkomsttagare eller osäkra jobb, eller de som söker utbildning och arbete i stadscentra där prisproblemen är som mest akuta.

Mary McCaughey: [00:10:44] Handlar det bara om utbud—att bygga fler hus—eller finns det andra marknadsfaktorer som korttidsuthyrning eller investeringsfonder?

Marie Hyland: [00:11:21] Det finns viktiga drivkrafter både på efterfråge- och utbudssidan. På efterfrågesidan har vi demografiska förändringar, såsom en växande befolkning och ökad förväntad livslängd. Även om det är positivt att folk bor längre i sina hem, belastar det marknaden om vi inte bygger lägenheter för att kompensera. Vi har också sett en massiv ökning av enpersonshus.

[00:12:30] Man ser en mismatch mellan tillgängliga bostäder och nuvarande behov. Det finns många äldre som bor i större hus som är underbebodda, medan yngre inte kan få tillgång till de bostadstyper de behöver. Detta är en svår politisk fråga eftersom "rätt storlek" inte alltid är ett gångbart alternativ för dem som vill hålla kontakten med sina samhällen.

[00:13:56] Dessutom har vi sett en "finansialisering" av bostäder och ökningen av korttidsuthyrning, som prissätter ut sårbara hushåll. På utbudssidan begränsas byggandet av marktillgång, zonindelning och stigande kostnader för arbetskraft och material. Vid slutet av 2025 var utbudet av nya enheter endast cirka 50 % av den faktiska efterfrågan.

Mary McCaughey: [00:15:46] Har vi sett några medlemsstater gå framåt på ett positivt sätt för att hantera detta?

Marie Hyland: [00:16:21] Olika regeringar hanterar detta på olika sätt. På EU-nivå släppte den nya bostadsarbetsgruppen en plan för prisvärda bostäder i slutet av förra året. Detta inkluderar kommande regler för korttidsuthyrning för att hjälpa medlemsstaterna att bättre reglera sektorn.

Mary McCaughey: [00:17:06] Din forskning tyder också på att unga människor bor i bostäder av sämre kvalitet. Vad ligger bakom detta?

Marie Hyland: [00:17:51] Det handlar om "behöver måste." Unga tar vad de har råd med, vilket ofta innebär bostäder med strukturella problem som röta, fukt eller energiineffektivitet. Eurofound-forskning visar att investeringar i bostadskvalitet minskar energifattigdom, hjälper till att nå klimatmål och leder till bättre fysiska och psykiska hälsoresultat.

Mary McCaughey: [00:18:51] Detta är inte goda nyheter för den yngre generationen. Vilka är de bredare konsekvenserna av denna kris?

Marie Hyland: [00:19:29] Det leder till ökande ojämlikhet och en urholkning av social sammanhållning. För att förstå effekten undersökte vi fyra medlemsstater: Tjeckien, Nederländerna, Spanien och Sverige. Vi fann en betydande skillnad mellan nuvarande och föredragna boendeförhållanden. Endast 40 % av unga som bor med föräldrar skulle välja den lösningen om de hade ett annat alternativ.

[00:20:52] Konsekvenserna inkluderar att man inte kan söka karriärmöjligheter och försenad familjebildande, där många unga får färre barn än de skulle önska på grund av bostadsbrist.

Mary McCaughey: [00:21:18] Finns det en könsdimension i detta?

Marie Hyland: [00:21:28] Även om hushållsdata gör det svårt att skilja åt, vet vi att ensamstående föräldrar—som är oproportionerligt många kvinnor—har högre nivåer av överbelastning, bostadsosäkerhet och ekonomiska svårigheter. De är också mer benägna att bo i bostäder av dålig kvalitet.

Mary McCaughey: Vi har denna europeiska plan för prisvärda bostäder, som presenterades i december 2025. Vi har en ny bostadskommissionär, kommissionär Jørgensen. Det finns mer motivation och energi för att ta itu med detta, men det verkar för mig som att det tillvägagångssätt som krävs för att hantera denna kris är mycket mångfacettivt. Det handlar inte bara om att öka bostadsbeståndet; det finns så många andra frågor som spelar in. Berätta först för mig om vad du tror är möjligt när det gäller EU:s kompetens att faktiskt ta itu med frågorna, och sedan vill jag gräva lite djupare i de andra policyer som behöver tas i kraft för att detta ska fungera effektivt.

Marie Hyland: Absolut. Bostäder är utan tvekan inte en kompetens på EU-nivå. Ansvar för bostadspolitiken ligger hos medlemsstater, regionala regeringar och till och med städer. Det är mycket decentraliserat. EU har dock mycket viktiga verktyg till sitt förfogande som det redan har använt.

[00:23:36] Det första att lyfta fram är finansiering. EU har redan investerat betydande i bostäder genom Recovery and Resilience Facility, Cohesion Policy och till och med Horizon Europe-programmet. De har redan investerat 43 miljarder euro i bostäder, och enligt den nya europeiska planen för prisvärda bostäder planerar de att skala upp detta avsevärt. Detta inkluderar samarbete med Europeiska investeringsbanken för att bilda European Investment Platform, som kommer att samarbeta med banker och andra institutioner i medlemsländerna. Så finansiering är ett kritiskt område.

[00:24:13] Ett annat område där EU utövar politisk påverkan är genom regler om statligt stöd. EU har nyligen reviderat sina regler för statligt stöd gällande "Tjänster av allmänt ekonomiskt intresse" (SGEI). För att förklara hur detta är viktigt: fram till denna revidering fick medlemsstaterna generellt inte ge direkt finansiering till företag för att investera i bostäder på grund av oro för konkurrens och orättvisa fördelar.

[00:24:48] Det fanns ett undantag för sociala bostäder för särskilt utsatta hushåll med låg inkomst. Men eftersom bostadsoöverkomligheten har spridit ut inkomstfördelningen – nu drabbar medelinkomsthushåll – har reglerna för statligt stöd reviderats. Detta ger medlemsstaterna större flexibilitet att ingripa direkt på marknaden och tillhandahålla bostäder för en större andel av befolkningen.

[00:25:18] Jag nämnde också de nya reglerna kring korttidsuthyrning, som gäller från maj 2026. Dessa kommer att skapa mer transparens i sektorn och hjälpa medlemsstaterna att förstå situationen på plats så att de kan ingripa därefter. Dessutom arbetar kommissionen med att bedöma problem inom byggsektorn. Bostadsbyggandet har varit långt under vad som krävs för att hänga med i efterfrågan.

Mary McCaughey: På grund av arbetskraftsbrist?

Marie Hyland: På grund av arbetskraftsbrist, energikostnader och det faktum att sektorn historiskt sett har varit en sektor med låg innovations- och produktivitetsnivå. Europeiska kommissionen har infört en ny plan för att stärka konkurrenskraften och innovationen inom byggsektorn för att i slutändan öka produktionen och göra sektorn mer kapabel att möta den växande efterfrågan.

Mary McCaughey: Det för oss tillbaka till den mångdimensionella aspekten. Vi har gjort andra poddar om arbetskraftsbrist inom byggbranschen och arbetskvaliteten inom den sektorn. Vilka andra politiska dimensioner behöver vi aktivera för att säkerställa att bostadskrisen inte sker isolerat?

Marie Hyland: Som jag nämnde är bostadskostnader bara ena sidan av problemet med överkomlighet; den andra är inkomsten. Vi måste säkerställa att människor har en tillräcklig inkomst för att nå sin levnadsstandard, vilket innebär att sociala skydd finns på plats.

[00:27:19] Sedan finns transportpolitiken—att säkerställa att nya projekt är väl anslutna till skolor och sysselsättning. Bostäder måste också kopplas till viktiga tjänster som barnomsorg. Vi har också sett en förändring under pandemin där distansarbete ökade efterfrågan på bostäder utanför stadscentra. För vissa tog detta bort behovet av att bo precis vid arbetsplatsen, men vi måste komma ihåg att inte alla arbetstagare – särskilt de mest utsatta – kan dra nytta av distansarbete.

Mary McCaughey: Exakt. Det gäller inte de sex sjuksköterskor som måste dela lägenhet och ta skift i sina sovrum bara för att bo nära sjukhuset. När det gäller andra aspekter som måste beaktas, pratade du tidigare om välbefinnande, hälsa och mental hälsa. Är detta också något som bör tas med i en övergripande bostadsmetod? För om konsekvenserna är att dålig bostadskvalitet eller otillgängliga/oöverkomliga bostäder påverkar unga människor, borde det då ingå i den övergripande planen?

Marie Hyland: Tanken kring det kan vara denna: om vi tar itu med problemen, så hoppas vi att när situationen förbättras kommer resultaten för människor att förbättras. Om vi tar itu med brist på utbud och den ekonomiska press som människor utsätts för på grund av bostadskostnader, skulle vi förhoppningsvis också se positiva effekter på deras psykiska hälsa och välbefinnande.

Mary McCaughey: Marie, det är en mycket komplex fråga. Det är uppenbarligen en som utspelar sig över hela Europeiska unionen och på medlemsstatsnivå. Det finns olika initiativ i spel. På EU-nivå har vi sett att saker har lyfts och de har drivits till handling mer än tidigare. Men om du, i din roll som expert, skulle ha en beslutsfattare framför dig i tre minuter i en hiss, vilka är de tre saker du skulle säga är prioriterade för att ta itu med denna fråga fullt ut?

Marie Hyland: Det är en mycket svår fråga eftersom situationen vi målar upp är en mycket utmanande verklighet för många. Om vi skulle fokusera på bara tre skulle jag säga:

[00:30:14] För det första, fokusera på lösningar på utbudssidan snarare än efterfrågebaserade insatser. Det finns ett brett spektrum av policyer, men de kan grupperas i insatser för att göra bostäder mer prisvärda för boende – som bostadsbidrag eller förstagångsköparstöd. Även om dessa skyddar mot fattigdom visar forskning att de kan ha följdeffekter genom att höja bostadspriset, vilket gör att konsumenterna inte har det bättre. Utbudsbaserade lösningar, som syftar till att öka bostadsbeståndet, har visat sig vara särskilt effektiva för låginkomsthushåll och unga. I detta avseende har det befintliga beståndet betydande outnyttjad potential. Att göra ens en andel tomma bostäder tillgängliga skulle ha en viktig effekt. Att renovera befintligt bestånd är också mycket mer klimatvänligt och hållbart än att bygga nya.

[00:31:47] För det andra, ta itu med hyressektorn. De flesta medlemsstater har policyer som balanserar investerares och invånarnas intressen—som hyresregleringar och hyresgästsäkerhet. Även om det är viktigt måste vi tänka på vem som inte gynnas: de "utomstående" som är nya på marknaden, ofta unga människor. Om en marknad är för hårt reglerad är rörligheten låg och unga kan inte få tillgång till den. Vi måste ta hänsyn till utomståendes perspektiv när vi reglerar hyresmarknaderna.

[00:32:51] För det tredje, ta itu med det ökande antalet hemlösa. Även om det är svårt att få jämförbara data uppdelade efter ålder för alla medlemsstater, visar tillgängliga data ett ökande antal unga i städer som upplever hemlöshet. Detta inkluderar särskilt utsatta grupper, som de som lämnar vårdsystemet och fyller 18 år och inte längre kan få tillgång till tjänster. Policyinsatser måste ta itu med ungdomars hemlöshet, särskilt genom att skala upp "Housing First"-policyer som visat sig vara mycket effektiva.

Mary McCaughey: Det är intressanta rekommendationer. Frågan om hemlöshet diskuterade vi i detalj i en tidigare podcast, och att granska regleringen av hyressektorn är tydligt viktigt. Att hitta en balans mellan utbud och efterfrågan, och att göra tomma bostäder tillgängliga, skulle också ta itu med decentraliseringen av våra städer—att se lamporna tändas igen på natten är något unga skulle tycka är attraktivt.

[00:35:09] Jag tror det är rättvist att säga, Marie, att vi just har berört många av ämnena idag, men du har som alltid varit en kunskapskälla. Tack så mycket för att du var med oss. Jag vet att du kommer att göra denna forskning tillgänglig för beslutsfattare under de cypriotiska och irländska presidentskapen och för Europaparlamentet. Bostäder står mycket på agendan.

[00:35:42] Det arbete Eurofound gör finns tillgängligt online. Du hittar rapporten Fundamentalal Challenges: Housing Struggles of Europe's Youth på vår webbplats, tillsammans med våra olika poddar och vår nya bostadsinstrumentpanel, som låter dig leka med de siffror Marie nämnde idag. Du kan jämföra olika indikatorer och medlemsstater för att fördjupa dig. Fortsätt gärna följa oss på Eurofound Talks via Spotify eller sociala medier, och prenumerera på vårt månatliga nyhetsbrev. Tills nästa gång, tack för att du är med.