Europas unges boligkampe

Mary McCaughey: [00:00:35] God eftermiddag og velkommen til denne udgave af Eurofound Talks. Denne særlige episode vil diskutere boligmarkedet og Europas unge. Vi har set salgspriserne i hele EU stige siden 2010, og vi har set huslejerne følge en parallel opadgående udvikling. I flere medlemslande er priserne mere end tredoblet. Vi ser denne vækst især i byområder, hvor beskæftigelsen er koncentreret, hvilket skaber sine egne vanskeligheder, ikke mindst med hensyn til social sammenhængskraft.

[00:01:13] Når vi ser nærmere på dette, påvirker det unge, der sidder fast derhjemme, ude af stand til at skifte eller bevæge sig fra ét stadie i livet til det næste. Dette har konsekvenser: det forsinker uafhængigheden og påvirker de beslutninger, unge træffer, hvilket i sig selv påvirker, hvordan vores samfund udvikler sig. Boliger behandles ofte på europæisk niveau som et isoleret problem, men det har konsekvenser for mange andre aspekter af vores liv, vores økonomier og samfund.

[00:01:55] Som følge heraf har Europa-Kommissionen for første gang udpeget en dedikeret kommissær for energi og bolig. Europa-Parlamentet har også undersøgt dette gennem et boligudvalg på EU-niveau, og der er bevægelser mod en plan for overkommelige boliger. Der er meget arbejde i gang for at løse dette problem og forhåbentlig gøre overkommelige boliger til virkelighed igen.

[00:02:25] Med mig i dag er den person, der ved mest om dette på Eurofound, Marie Hyland. Hun er en af forfatterne til vores nye rapport, Fundamentalal Challenges: Housing Struggles of Europe's Youth, som for nylig blev offentliggjort på vores hjemmeside. Det var så lidt, Marie.

Marie Hyland: [00:02:44] Tak, Mary. Jeg er meget glad for at være her.

Mary McCaughey: [00:02:48] Marie, jeg har givet en introduktion til den krise, vi står overfor. Det er meget i medierne og den offentlige debat, men kan du forklare det for os? Kan du give et bredt billede af bolig- og lejepriserne—hvor meget de er steget, og hvor?

Marie Hyland: [00:03:12] Ja , helt sikkert, Mary. For det første er det vigtigt at understrege, at Europa faktisk oplever en krise med uoverkommelige boliger. Siden 2010 er salgspriserne steget med mere end 55 % og lejepriserne med 27 %. Disse gennemsnitlige statistikker viser dog ikke, hvor alvorlig krisen er for visse grupper og regioner. Som du nævnte, er huspriserne i nogle medlemslande mere end tredoblet i denne periode.

[00:03:41] Der har også været en ekstremt ujævn fordeling af prisstigninger på tværs af regioner og grader af urbanisering. Især stigningen i boligomkostninger i bycentre har langt overhalet gennemsnitlige tendenser. Når vi tænker på overkommelighed, må vi huske, at boligpriser og lejepriser kun er én del af ligningen; vi må tage boligomkostninger i forhold til indkomstniveauerne. Det, der er særligt problematisk, er, at forholdet mellem boligpriser og indkomstvækst i de senere år virkelig er blevet afkoblet i storbyområder. For mange unge har indkomsterne ikke fulgt med de stigende priser.

[00:04:19] Der er også en vigtig begrænsning i, hvordan dette fanges i officielle statistikker. EU sporer delvist overkommelighed gennem en målemetode kendt som "boligomkostningsoverbelastningsraten." Selvom vi er opmærksomme på krisen på jorden, antyder denne statistik, at overbelastningsraten faktisk har været faldende det seneste årti.

Mary McCaughey: [00:04:52] Forklar det for mig.

Marie Hyland: [00:04:54] Nå, i gennemsnit, fordi indkomsterne er steget for nogle grupper, klarer visse mennesker sig faktisk ganske godt. Men det er afgørende at se ud over gennemsnittet for at se, hvilke regioner og grupper der ikke har kunnet følge med. Derfor besluttede vi at dykke ned og specifikt se på situationen, som unge står overfor. Vores seneste rapport præsenterer også stærkt opdelt rumlig analyse for at fremhæve, hvor disse problemer er mest akutte.

Mary McCaughey: [00:05:35] Giv mig et benchmark. Hvor stor en andel af den disponible indkomst antager vi, at folk generelt betaler for bolig?

Marie Hyland: [00:05:47] Det er et omstridt emne, og der findes ikke én enkelt, bredt accepteret grænse. Dog følger den officielle EU-statistik for boligomkostningsoverbelægningsprocenten, hvor mange husstande der bruger mere end 40% af deres indkomst på bolig. Efter den målestok er 40% tærsklen for at være overbelastet. Et forhold på omkring 30% – eller en tredjedel af din disponible indkomst – betragtes generelt som tærsklen for overkommelige boliger.

Mary McCaughey: [00:06:23] Og med hensyn til denne overbelastningsrate, ser vi så statistikker i 60 % eller 70 % i forskellige medlemslande?

Marie Hyland: [00:06:37] Det er vi bestemt. I visse medlemsstater, regioner og for nogle grupper ser vi tal langt over 40%-grænsen. Det afhænger virkelig af, hvor du bor, og hvilken sektor du arbejder i.

Mary McCaughey: [00:06:54] Hvorfor fokusere specifikt på unge? Lider ældre ikke også?

Marie Hyland: [00:07:11] Ja, nyere forskning viser, at ældre, især dem i lejesegmentet, befinder sig i en stadig mere sårbar situation. Vi fokuserede dog på unge, fordi dataene viste, at de står over for en lang række udfordringer på tværs af fire specifikke områder, som vores kollega Hans Dubois har identificeret: boligudelukkelse, boligusikkerhed, problematiske boligomkostninger og boligmangel.

[00:08:23] Unge mennesker blev fundet at være mere sårbare på tværs af alle fire typer. De er også i en afgørende fase, hvor de er ved at overgå til selvstændig voksenliv og træffe langsigtede beslutninger om uddannelse, karriere og familiedannelse. Hvis de ikke kan komme videre, har det en ratificerende effekt ikke kun på dem, men på samfundet som helhed.

Mary McCaughey: [00:09:12] Er dette fokus det samme i hele Den Europæiske Union? I Irland er det en konstant politisk debat, men ser vi de samme udfordringer på europæisk plan?

Marie Hyland: [00:09:47] Boligsystemer varierer betydeligt mellem medlemsstaterne med hensyn til lejemål, størrelsen af den sociale boligsektor og politiske landskaber. Vores forskning viser dog, at der i alle medlemsstater findes sårbare grupper – dem med lavindkomst- eller usikre job, eller dem, der søger uddannelse og beskæftigelse i bycentre, hvor overkommelighedsproblemerne er mest alvorlige.

Mary McCaughey: [00:10:44] Handler det kun om udbud – at bygge flere huse – eller er der andre markedsfaktorer som korttidsudlejning eller investeringsfonde?

Marie Hyland: [00:11:21] Der er vigtige drivkræfter både på efterspørgsels- og udbudssiden. På efterspørgselssiden har vi demografiske ændringer, såsom en voksende befolkning og øget forventet levetid. Selvom det er positivt, at folk bor længere i deres hjem, lægger det pres på markedet, hvis vi ikke bygger enheder for at kompensere. Vi har også set en massiv stigning i enkeltmandshusstande.

[00:12:30] Man ser en uoverensstemmelse mellem tilgængelige boliger og de nuværende behov. Der bor mange ældre i større huse, der er underbeboede, mens yngre ikke kan få adgang til de boligtyper, de har brug for. Dette er et vanskeligt politisk spørgsmål, fordi "rette størrelser" ikke altid er en levedygtig mulighed for folk, der ønsker at forblive forbundet med deres lokalsamfund.

[00:13:56] Desuden har vi set "finansialiseringen" af boliger og stigningen i korttidsudlejning, som prissætter sårbare husholdninger ud. På udbudssiden er byggeriet begrænset af tilgængelighed af jord, zoneinddeling og stigende omkostninger til arbejdskraft og materialer. Ved udgangen af 2025 var udbuddet af nye enheder kun omkring 50 % af den faktiske efterspørgsel.

Mary McCaughey: [00:15:46] Har vi set nogen medlemslande gå fremad på en positiv måde for at håndtere dette?

Marie Hyland: [00:16:21] Forskellige regeringer adresserer det på forskellige måder. På EU-niveau offentliggjorde den nye Housing Task Force en plan for overkommelige boliger i slutningen af sidste år. Dette inkluderer kommende reguleringer om korttidsudlejning, der skal hjælpe medlemsstaterne med bedre at regulere sektoren.

Mary McCaughey: [00:17:06] Din forskning antyder også, at unge mennesker bor i boliger af dårligere kvalitet. Hvad ligger bag dette?

Marie Hyland: [00:17:51] Det er et tilfælde af "behov må være nødvendigt." Unge tager det, de har råd til, hvilket ofte betyder boliger med strukturelle problemer som råd, fugt eller energiineffektivitet. Eurofound-forskning viser, at investering i boligkvalitet reducerer energifattigdom, hjælper med at nå klimamål og fører til bedre fysiske og mentale sundhedsresultater.

Mary McCaughey: [00:18:51] Dette er ikke gode nyheder for den yngre generation. Hvad er de bredere konsekvenser af denne krise?

Marie Hyland: [00:19:29] Det fører til stigende ulighed og erosion af social sammenhængskraft. For at forstå effekten undersøgte vi fire medlemsstater: Tjekkiet, Holland, Spanien og Sverige. Vi fandt en betydelig forskel mellem nuværende og foretrukne boligforhold. Kun 40 % af unge, der bor hos forældre, ville vælge den ordning, hvis de havde et andet valg.

[00:20:52] Konsekvenserne inkluderer, at de ikke kan forfølge karrieremuligheder og forsinket familiedannelse, hvor mange unge får færre børn, end de gerne ville på grund af boligbegrænsninger.

Mary McCaughey: [00:21:18] Er der en kønsdimension i dette?

Marie Hyland: [00:21:28] Selvom husstandsdata gør det svært at adskille, ved vi, at enlige forældre – som er uforholdsmæssigt mange kvinder – oplever højere niveauer af overbelastning, boligusikkerhed og økonomisk pres. De er også mere tilbøjelige til at bo i boliger af dårlig kvalitet.

Mary McCaughey: Vi har denne europæiske plan for overkommelige boliger, som blev præsenteret i december 2025. Vi har en ny boligkommissær, kommissær Jørgensen. Der er mere motivation og energi til at tage fat på dette, men det virker for mig, at den tilgang, der kræves for at håndtere denne krise, er meget flerdimensionel. Det handler ikke kun om at øge boligbestanden; der er så mange andre problemer på spil. Fortæl mig først, hvad du mener er muligt i forhold til EU's kompetence til faktisk at løse problemerne, og derefter vil jeg gerne dykke lidt dybere ned i de andre politikker, der skal træde i kraft for, at dette kan fungere effektivt.

Marie Hyland: Absolut. Bolig er uden tvivl ikke en EU-niveau kompetence. Ansvaret for boligpolitikken hviler på medlemsstater, regionale regeringer og endda byer. Det er stærkt decentraliseret. EU har dog meget vigtige værktøjer til rådighed, som det allerede har benyttet.

[00:23:36] Det første, der skal fremhæves, er finansiering. EU har allerede investeret betydeligt i boliger gennem Recovery and Resilience Facility, Cohesion Policy og endda Horizon Europe-programmet. De har allerede investeret 43 milliarder euro i boliger, og under den nye europæiske plan for overkommelige boliger planlægger de at udvide dette betydeligt. Dette inkluderer samarbejde med Den Europæiske Investeringsbank om at danne European Investment Platform, som vil samarbejde med banker og andre institutioner i medlemslandene. Så finansiering er et kritisk område.

[00:24:13] Et andet område, hvor EU udøver politisk indflydelse, er gennem statsstøtteregler. EU har for nylig revideret sine statsstøtteregler vedrørende "Tjenester af generel økonomisk interesse" (SGEI). For at forklare, hvordan dette betyder noget: indtil denne revision måtte medlemsstaterne generelt ikke give direkte finansiering til virksomheder til investering i boliger på grund af bekymringer om konkurrence og urimelige fordele.

[00:24:48] Der var en undtagelse for socialt boligbyggeri for særligt sårbare, lavindkomsthusholdninger. Men fordi boliguoverkommelighed har spredt indkomstfordelingen—nu påvirker mellemindkomsthusholdninger—er statsstøttereglerne blevet revideret. Dette giver medlemsstaterne større fleksibilitet til at gribe direkte ind på markedet og stille bolig til rådighed for en større befolkningsgruppe.

[00:25:18] Jeg nævnte også de nye regler omkring korttidsudlejning, som gælder fra maj 2026. Disse vil skabe mere gennemsigtighed i sektoren og hjælpe medlemsstaterne med at forstå situationen på stedet, så de kan gribe ind derefter. Desuden arbejder Kommissionen på at vurdere problemer i byggesektoren. Boligbyggeriet har været langt under det, der er nødvendigt for at følge med efterspørgslen.

Mary McCaughey: På grund af mangel på arbejdskraft?

Marie Hyland: På grund af mangel på arbejdskraft, energiomkostninger og det faktum, at det historisk set har været en sektor med lave niveauer af innovation og produktivitet. Europa-Kommissionen har fremlagt en ny plan for at styrke konkurrenceevnen og innovationen inden for byggeri for i sidste ende at øge produktionen og gøre sektoren mere i stand til at imødekomme den stigende efterspørgsel.

Mary McCaughey: Det bringer os fuld cirkel til det multidimensionelle aspekt. Vi har lavet andre podcasts om arbejdskraftmangel i byggeri og jobkvaliteten i den sektor. Hvilke andre politiske dimensioner skal vi udløse for at sikre, at boligkrisen ikke fungerer isoleret?

Marie Hyland: Som jeg nævnte, er boligomkostninger kun den ene side af problemet med overkommelighed; den anden er indkomst. Vi skal sikre, at folk har en tilstrækkelig indkomst til at opfylde deres levestandard, hvilket betyder, at der er sociale beskyttelser på plads.

[00:27:19] Så er der transportpolitikken—at sikre nye udviklinger, der er godt forbundet med skoler og beskæftigelse. Boliger skal også være forbundet med essentielle tjenester som børnepasning. Vi har også set et skift under pandemien, hvor fjernarbejde øgede efterspørgslen efter boliger uden for bycentre. For nogle fjernede dette behovet for at bo lige ved arbejdspladsen, men vi må huske, at ikke alle arbejdstagere – især de mest sårbare – kan benytte sig af hjemmearbejde.

Mary McCaughey: Præcis. Det gælder ikke for de seks sygeplejersker, der skal dele lejlighed og tage vagter på deres værelser bare for at bo tæt på hospitalet. Med hensyn til andre aspekter, der skal tages i betragtning, talte du tidligere om trivsel, sundhed og mental sundhed. Er det også noget, der bør indregnes i en overordnet boligtilgang? For hvis konsekvenserne er, at dårlig boligkvalitet eller utilgængelige/uoverkommelige boliger har den slags indvirkning på unge, bør det så være en del af den overordnede plan?

Marie Hyland: Tanken omkring det kunne være denne: hvis vi tager fat på problemerne, så forhåbentlig vil resultaterne for folk blive bedre, når situationen er bedre. Hvis vi tager fat på forsyningsmangel og det økonomiske pres, folk er under på grund af boligomkostninger, vil vi forhåbentlig også se positive effekter på deres mentale sundhed og trivsel.

Mary McCaughey: Marie, det er et meget komplekst spørgsmål. Det er tydeligvis et, der udspiller sig i hele Den Europæiske Union og på medlemsstatsniveau. Der er forskellige initiativer i spil. På EU-niveau har vi set, at tingene er blevet løftet og sat i handling mere end tidligere. Men hvis du i din rolle som ekspert havde en beslutningstager foran dig i tre minutter i en elevator, hvad er så de tre ting, du vil sige er prioriteten for at tage fat på dette spørgsmål fuldt ud?

Marie Hyland: Det er et meget svært spørgsmål, fordi den situation, vi maler, er en meget udfordrende virkelighed for mange. Hvis vi kun skulle fokusere på tre, ville jeg sige:

[00:30:14] For det første, fokuser på udbudsbaserede løsninger frem for efterspørgselsbaserede interventioner. Der er et bredt udvalg af politikker, men de kan grupperes i tiltag for at gøre boliger mere overkommelige for beboerne – som boligtilskud eller førstegangskøberstøtte. Selvom disse beskytter mod fattigdom, viser forskning, at de kan have afsmittende effekter ved at hæve boligpriserne, hvilket efterlader forbrugerne ikke bedre stillet. Udbudsbaserede løsninger, som sigter mod at øge boligbestanden, viser sig at være særligt effektive for lavindkomsthusholdninger og unge. I denne henseende har det eksisterende udbud et betydeligt uudnyttet potentiale. At gøre selv en del af tomme boliger tilgængelige ville have en vigtig effekt. At renovere eksisterende beholdninger er også langt mere klimavenligt og bæredygtigt end at bygge nye.

[00:31:47] For det andet, tag fat på lejesektoren. De fleste medlemsstater har politikker, der balancerer investorers og beboeres interesser – såsom lejeregler og lejersikkerhed. Selvom det er vigtigt, må vi tænke over, hvem der ikke får gavn af det: de "udefrakommende", som er nye på markedet, ofte unge mennesker. Hvis et marked er for stramt reguleret, er mobiliteten lav, og unge kan ikke få adgang til det. Vi må tage udenforstående perspektiv i betragtning, når vi regulerer lejemarkederne.

[00:32:51] For det tredje, adresser det stigende antal hjemløse. Selvom det er svært at få sammenlignelige data opdelt efter alder for alle medlemsstater, viser tilgængelige data et stigende antal unge i byer, der oplever hjemløshed. Dette inkluderer særligt sårbare grupper, som dem, der forlader plejesystemet, fylder 18 og ikke længere kan få adgang til ydelser. Politisk indsats skal bekæmpe unges hjemløshed, specifikt ved at opskalere "Housing First"-politikker, som har vist sig at have stor effekt.

Mary McCaughey: Det er interessante anbefalinger. Spørgsmålet om hjemløshed var noget, vi diskuterede i detaljer i en tidligere podcast, og det er tydeligvis vigtigt at gennemgå reguleringen af udlejningssektoren. At finde en balance mellem udbud og efterspørgsel og gøre tomme boliger tilgængelige ville også adressere decentraliseringen af vores byer – at se lyset tændes igen om natten er noget, unge ville finde attraktivt.

[00:35:09] Jeg synes, det er fair at sige, Marie, at vi lige har berørt mange af emnerne i dag, men du har som altid været en kilde til viden. Mange tak fordi du var med. Jeg ved, at du vil gøre denne forskning tilgængelig for beslutningstagere under de cypriotiske og irske præsidentperioder og for Europa-Parlamentet. Bolig er meget på dagsordenen.

[00:35:42] Det arbejde, Eurofound udfører, er tilgængeligt online. Du kan finde rapporten Fundamentalal Challenges: Housing Struggles of Europe's Youth på vores hjemmeside, sammen med vores forskellige podcasts og vores nye boligdashboard, som giver dig mulighed for at lege med de tal, Marie nævnte i dag. Du kan sammenligne forskellige indikatorer og medlemslande for at dykke dybere. Følg os venligst videre på Eurofound Talks via Spotify eller sociale medier, og abonner på vores månedlige nyhedsbrev. Indtil næste gang, tak fordi du er med.