Fundamentele uitdagingen: De huisvestingsproblemen van de Europese jeugd

Europa ervaart een crisis van onbetaalbare woningen. Sinds 2010 zijn de gemiddelde verkoopprijzen in de EU met 55,4% gestegen en de huren met 26,7%, wat de inkomensgroei voor veel groepen overtreft. Deze gemiddelden verbergen de ernst van het probleem in sommige regio's en door bepaalde groepen. Zo zijn de prijzen in sommige EU-lidstaten meer dan verdrievoudigd. En binnen lidstaten zijn de trends in prijzen en huren sterk wisselend tussen regio's en graden van verstedelijking. Typisch zijn de stijgingen van de woonprijzen in stedelijke centra veel hoger dan de gemiddelde trends. Veel jongeren in Europa ervaren deze betaalbaarheidscrisis bijzonder ernstig. Hun werkverdiensten zijn relatief laag en ze hebben vaker tijdelijke of onzekere banen dan ouderen. Ze hebben vaak moeite om een huis te huren waar ze zouden willen wonen. Als ze een huis willen kopen, kunnen ze moeite hebben om te sparen voor een aanbetaling of in aanmerking te komen voor een hypotheek. Jongeren blijven naar stedelijke gebieden verhuizen, waar werkgelegenheid geconcentreerd is maar woningen het minst betaalbaar zijn. Zij worden geconfronteerd met deze obstakels in een cruciale periode van hun leven, terwijl zij overstappen naar een zelfstandig volwassen leven en beslissingen nemen over onderwijs, carrière, relaties en gezinsvorming. Voor hen is de huidige woningmarkt in Europa een fundamenteel probleem.

Het probleem van onbetaalbare huisvesting is niet nieuw. In bepaalde Europese regio's en steden zijn de huisvestingskosten een langdurige uitdaging voor veel groepen. In de afgelopen jaren is het probleem echter wijdverspreider geworden en treft het grotere delen van de bevolking. Hoge energieprijzen, arbeidstekorten, milieuregels, bestemmingsplannen en schaarste aan grond hebben de bouwactiviteiten beperkt. Ook is het gebruik van woningen als investeringsmiddel toegenomen. Dit betekent dat individuen en gezinnen concurreren met investeerders in een steeds krapper wordende woningmarkt. Hoewel de EU geen directe bevoegdheid heeft op het gebied van huisvesting, oefent zij een aanzienlijke invloed uit via relevante richtlijnen, wetgeving en financiering. Nu de Europese woningcrisis is verergerd, heeft de Europese Commissie voor het eerst gereageerd door huisvesting als een apart onderdeel van de portefeuille van een commissaris op te nemen. Dan Jørgensen, de nieuwe commissaris voor Energie en Huisvesting, heeft de taak om lidstaten te ondersteunen bij het aanpakken van de oorzaken van woningtekorten en het vrijmaken van zowel publieke als private financiering om te investeren in betaalbare en duurzame woningen. Andere EU-organen, waaronder het Europees Parlement en de Europese Investeringsbank, nemen ook de uitdaging aan om de oorzaken van de woningcrisis te achterhalen, oplossingen te vinden en financiering te verstrekken.

• De huidige EU-woningmarkt heeft bijzonder grote gevolgen voor jongere leeftijdsgroepen.

• In verschillende lidstaten is de gemiddelde leeftijd waarop een jongere het ouderlijk huis verlaat, gestegen. Veel jongeren, waaronder werklopers, kunnen zich geen zelfstandig leven veroorloven.

• Tegelijkertijd neemt het aantal dakloosheid in veel lidstaten toe. Jongeren in steden behoren tot de groepen die het bijzonder getroffen worden.

• Voor jongeren die wel zelfstandig wonen, blijven de uitdagingen bestaan. Jongeren, vooral die uit de jongere lichting van 18–29 jaar, hebben meer kans om achter te lopen met huisvesting en nutsvoorzieningen. Jongeren geven ook vaker aan dat ze hun huis moeten verlaten omdat ze het niet meer kunnen betalen.

• Jongeren die onafhankelijk van hun ouders wonen, geven aanzienlijk meer van hun inkomen uit aan huisvesting en zijn vaker overbelast door woonlasten, vergeleken met andere leeftijdsgroepen.

• Ondanks dat ze meer van hun inkomen aan huisvesting uitgeven, wonen jongeren vaak in woningen van mindere kwaliteit.

• Er zijn aanzienlijke verschillen tussen geografische regio's in de betaalbaarheid van woningen die momenteel te koop of te huur worden aangeboden.

• In de hele EU kan zeer weinig van het onroerend goed dat in stedelijke gebieden te huur wordt als betaalbaar worden beschouwd voor een jongere met een mediaanloon. Dit geldt vooral in hoofdsteden en populaire toeristische bestemmingen.

• In Bulgarije, Ierland, Polen, Portugal en Spanje, en in delen van Oostenrijk en Italië, is de mate van onbetaalbaarheid op de huurmarkt zodanig dat in veel gebieden meer dan 80% van het mediane loon nodig is om een standaard tweekamerappartement te huren.

• Een mogelijke oplossing voor de betaalbaarheidsuitdaging is om te verkleinen en te proberen een kleiner pand te huren. Dit kan echter gepaard gaan met toereikendheidsproblemen, en de prijs per vierkante meter is hoger voor kleinere panden.

• In heel Europa brengt de woningcrisis veel jongvolwassenen in een situatie waarin ze hun gewenste woonsituatie niet kunnen bereiken (bijvoorbeeld alleen of met een partner wonen), wat leidt tot aanzienlijke mismatches tussen de werkelijke en gewenste woonsituatie van jongeren.

• Enquêtegegevens uit vier lidstaten (Tsjechië, Nederland, Spanje en Zweden) tonen aan dat veel meer mensen samenwonen met vrienden, familie of ouders dan dat zouden doen. Veel minder wonen met partners of alleen dan dat zouden willen.

• Onvervulde huisvestingsvoorkeuren worden geassocieerd met een reeks negatieve gevolgen. Deze omvatten het onvermogen om zelfstandig te wonen, het onvermogen om een gekozen carrière te volgen, negatieve gevolgen voor de mentale gezondheid en het uitstellen van het krijgen van kinderen.

• Om de betaalbaarheidscrisis van huisvesting volledig te begrijpen en aan te pakken, is het belangrijk zowel kwantitatieve gegevens over de huisvestingsuitdagingen van jongeren als kwalitatieve gegevens over hun voorkeuren en hoe zij het huisvestingsbeleid navigeren.

• Beleidsmakers moeten vermijden een gefragmenteerd beleidslandschap te ontwikkelen, waarin beleid gefragmenteerd wordt uitgevoerd met tegenstrijdige doelstellingen.

• Als het gaat om het financieren van woninginitiatieven, zijn revolverende fondsen die kapitaal hergebruiken voor huisvesting een effectieve manier om projecten te financieren.

• Wat betreft het creëren van nieuwe huisvestingsmogelijkheden voor jongeren (zoals betaalbare 'starterswoningen'), hebben oplossingen aan de aanbodzijde meer potentie dan de financiële en fiscale voordelen aan de vraagzijde.

• Overheden moeten het neutrale bezit van het begrotingsbeleid waarborgen en het bezit en huren gelijk behandelen.

• Om woningtekorten aan te pakken, is het essentieel het aantal beschikbare woningen te vergroten. De bestaande voorraad leegstaande en onderbenutte gebouwen biedt op dit gebied aanzienlijk onbenut potentieel, hoewel vaak ingrijpende renovaties nodig zijn.

• Beleid om huren te reguleren en de zekerheid van het bezit te vergroten, moet zowel insiders (bestaande huurders) als buitenstaanders (nieuwe of potentiële huurders, vaak jongeren) als huisvestingsaanbieders meenemen.

• Jongeren kunnen een actieve rol spelen in beleidsvorming – niet alleen bij het formuleren van nieuw of herzien huisvestingsbeleid, maar ook bij de ontwikkeling van bottom-up, innovatieve huisvestingsconcepten, zoals samenwerkende huisvesting.