De huisvestingsstrijd van de Europese jeugd

Mary McCaughey: [00:00:35] Goedemiddag en welkom bij deze editie van Eurofound Talks. Deze specifieke aflevering bespreekt huisvesting en de jeugd van Europa. We zien sinds 2010 de verkoopprijzen in de EU stijgen, en we zien dat de huren een parallelle stijging volgen. In verschillende lidstaten zijn de prijzen meer dan verdrievoudigd. We zien deze groei vooral in stedelijke gebieden waar werkgelegenheid geconcentreerd is, wat zijn eigen problemen veroorzaakt, niet in de laatste plaats op het gebied van sociale samenhang.

[00:01:13] Als we hier in detail naar kijken, treft het jonge mensen die thuis vastzitten, niet in staat om over te stappen of van de ene fase van hun leven naar de andere te gaan. Dit heeft gevolgen: het vertraagt de onafhankelijkheid en beïnvloedt de beslissingen die jongeren nemen, wat op zich weer invloed heeft op hoe onze samenlevingen zich ontwikkelen. Huisvesting wordt op Europees niveau vaak gezien als een geïsoleerd probleem, maar het heeft gevolgen voor zoveel andere aspecten van ons leven, onze economieën en onze samenlevingen.

[00:01:55] Als gevolg hiervan heeft de Europese Commissie voor het eerst een toegewijde commissaris voor Energie en Huisvesting benoemd. Het Europees Parlement onderzoekt dit ook via een huisvestingscommissie op EU-niveau, en er zijn bewegingen richting een plan voor betaalbare huisvesting. Er wordt veel gewerkt om dit probleem aan te pakken en hopelijk betaalbare huisvesting weer werkelijkheid te maken.

[00:02:25] Vandaag is de persoon die hier het meest van weet bij Eurofound, Marie Hyland. Zij is een van de auteurs van ons nieuwe rapport, Fundamentele Uitdagingen: Huisvestingsstrijd van Europa's Jeugd, dat onlangs op onze website is gepubliceerd. Graag gedaan, Marie.

Marie Hyland: [00:02:44] Dank je, Mary. Ik ben heel blij hier te zijn.

Mary McCaughey: [00:02:48] Marie, ik heb een introductie gegeven over de crisis waar we mee te maken hebben. Het is heel erg in de media en het publieke debat, maar kun je het voor ons uitleggen? Kun je een globaal beeld geven van de huizen- en huurprijzen—hoeveel ze zijn gestegen en waar?

Marie Hyland: [00:03:12] Ja, absoluut, Mary. Om te beginnen is het belangrijk te benadrukken dat Europa inderdaad een crisis van onbetaalbare woningen doormaakt. Sinds 2010 zijn de verkoopprijzen met meer dan 55% gestegen en de huurprijzen met 27%. Deze gemiddelde statistieken laten echter niet zien hoe ernstig de crisis is voor bepaalde groepen en regio's. Zoals u aangaf, zijn de huizenprijzen in sommige lidstaten in deze periode meer dan verdrievoudigd.

[00:03:41] Er is ook een extreem ongelijke verdeling van prijsstijgingen over regio's en graden van verstedelijking. In het bijzonder heeft de stijging van de woonkosten in stedelijke centra de gemiddelde trends ver overtroffen. Als we aan betaalbaarheid denken, moeten we niet vergeten dat huizenprijzen en huurprijzen slechts één deel van de vergelijking vormen; we moeten de woonlasten in verhouding tot het inkomensniveau beschouwen. Wat bijzonder problematisch is, is dat de relatie tussen huizenprijzen en inkomensgroei de afgelopen jaren in stedelijke gebieden echt is losgekoppeld. Voor veel jongeren zijn de inkomens niet gelijke tred gebleven met de stijgende prijzen.

[00:04:19] Er is ook een belangrijke beperking in hoe dit wordt vastgelegd in officiële statistieken. De EU volgt betaalbaarheid deels via een maatstaf die bekendstaat als het "overburden percentage van woningkosten." Hoewel we ons bewust zijn van de crisis ter plaatse, suggereert deze statistiek dat het percentage overburden het afgelopen decennium daadwerkelijk is gedaald.

Mary McCaughey: [00:04:52] Leg dat eens uit.

Marie Hyland: [00:04:54] Nou, gemiddeld gezien doen bepaalde mensen het behoorlijk goed, omdat de inkomens voor sommige groepen zijn gestegen. Maar het is van vitaal belang om verder te kijken dan het gemiddelde om te zien welke regio's en groepen het tempo niet hebben kunnen bijbenen. Daarom hebben we besloten om dieper in te gaan en specifiek te kijken naar de situatie waarmee jongeren worden geconfronteerd. Ons recente rapport presenteert ook sterk gefragmenteerde ruimtelijke analyses om te benadrukken waar deze problemen het acuust zijn.

Mary McCaughey: [00:05:35] Geef me een maatstaf. Welk aandeel van het besteedbaar inkomen nemen we aan dat mensen doorgaans voor huisvesting betalen?

Marie Hyland: [00:05:47] Het is een controversieel onderwerp, en er is niet één enkele, algemeen geaccepteerde drempel. De officiële EU-statistiek over het overburdenpercentage van de woningkosten volgt echter het aandeel huishoudens dat meer dan 40% van hun inkomen aan huisvesting uitgeeft. Volgens die maatstaf is 40% de drempel voor overbelasting. Een verhouding van ongeveer 30%—ofwel een derde van je besteedbaar inkomen—wordt over het algemeen beschouwd als de drempel voor betaalbare huisvesting.

Mary McCaughey: [00:06:23] En wat betreft dit overbelastingpercentage, zien we statistieken in de 60% of 70% in verschillende lidstaten?

Marie Hyland: [00:06:37] Inderdaad. In bepaalde lidstaten, regio's en voor sommige groepen zien we cijfers die ver boven de 40%-drempel liggen. Het hangt echt af van waar je woont en in welke sector je werkt.

Mary McCaughey: [00:06:54] Waarom zou je je specifiek richten op jongeren? Lijden oudere mensen niet ook?

Marie Hyland: [00:07:11] Ja, recent onderzoek toont aan dat ouderen, vooral degenen in het huursegment, zich in een steeds kwetsbaardere situatie bevinden. We hebben ons echter gericht op jongeren omdat de gegevens aantoonden dat zij te maken hebben met een breed scala aan uitdagingen op vier specifieke gebieden die zijn geïdentificeerd in het kader van onze collega Hans Dubois: huisvestingsuitsluiting, woningonzekerheid, problematische woonlasten en woningtekort.

[00:08:23] Jongeren bleken kwetsbaarder te zijn in alle vier de typen. Ze bevinden zich ook in een cruciale periode waarin ze overgaan naar een onafhankelijke volwassenheid en langetermijnbeslissingen nemen over onderwijs, carrière en gezinsvorming. Als ze niet verder kunnen, heeft dat een ratificerende impact, niet alleen op hen, maar op de samenleving als geheel.

Mary McCaughey: [00:09:12] Is deze focus hetzelfde binnen de Europese Unie? In Ierland is het een voortdurend beleidsdebat, maar zien we diezelfde uitdagingen op Europese schaal?

Marie Hyland: [00:09:47] Woningsystemen verschillen aanzienlijk per lidstaat qua gebruiksbezit, de omvang van de sociale huisvestingssector en beleidssituaties. Ons onderzoek toont echter aan dat er in alle lidstaten kwetsbare groepen zijn—mensen met een laag inkomen of precaire baan, of degenen die onderwijs en werk zoeken in stedelijke centra waar betaalbaarheidsproblemen het meest acuut zijn.

Mary McCaughey: [00:10:44] Gaat dit alleen over het aanbod—het bouwen van meer huizen—of zijn er andere marktfactoren zoals kortetermijnverhuur of investeringsfondsen?

Marie Hyland: [00:11:21] Er zijn belangrijke drijfveren aan zowel de vraag- als de aanbodzijde. Aan de vraagzijde zijn er demografische veranderingen, zoals een groeiende bevolking en een hogere levensverwachting. Hoewel het positief is dat mensen langer in hun huis wonen, legt het druk op de markt als we geen woningen bouwen om dat te compenseren. We hebben ook een enorme toename gezien van eenpersoonshuishoudens.

[00:12:30] Je ziet een mismatch tussen beschikbare huisvesting en de huidige behoeften. Er wonen veel ouderen in grotere huizen die onderbewoond zijn, terwijl jongeren geen toegang hebben tot de huisvestingstypes die ze nodig hebben. Dit is een lastig beleidsvraagstuk omdat "juiste grootte" niet altijd een haalbare optie is voor mensen die verbonden willen blijven met hun gemeenschap.

[00:13:56] Bovendien hebben we de "financialisering" van woningen gezien en de toename van kortetermijnverhuur, die kwetsbare huishoudens uitprijzen. Aan de aanbodzijde wordt de bouw beperkt door de beschikbaarheid van grond, bestemmingsplannen en stijgende kosten voor arbeid en materialen. Eind 2025 was het aanbod van nieuwe woningen slechts ongeveer 50% van de werkelijke vraag.

Mary McCaughey: [00:15:46] Hebben we lidstaten gezien die op een positieve manier vooruitgang boeken om dit aan te pakken?

Marie Hyland: [00:16:21] Verschillende regeringen pakken het op verschillende manieren aan. Op EU-niveau heeft de nieuwe Housing Task Force eind vorig jaar een plan voor betaalbare huisvesting uitgebracht. Dit omvat aanstaande regelgeving over kortetermijnverhuur om lidstaten te helpen de sector beter te reguleren.

Mary McCaughey: [00:17:06] Uw onderzoek suggereert ook dat jongeren in woningen van mindere kwaliteit wonen. Wat zit hierachter?

Marie Hyland: [00:17:51] Het is een geval van "nood moet." Jongeren nemen wat ze zich kunnen veroorloven, wat vaak betekent woningen met structurele problemen zoals rot, vocht of energie-inefficiëntie. Eurofound-onderzoek toont aan dat investeren in woningkwaliteit energiearmoede vermindert, helpt klimaatdoelen te bereiken en leidt tot betere fysieke en mentale gezondheidsresultaten.

Mary McCaughey: [00:18:51] Dit is geen goed nieuws voor de jongere generatie. Wat zijn de bredere gevolgen van deze crisis?

Marie Hyland: [00:19:29] Het leidt tot toenemende ongelijkheid en erosie van sociale samenhang. Om de impact te begrijpen, hebben we vier lidstaten onderzocht: Tsjechië, Nederland, Spanje en Zweden. We vonden een aanzienlijke kloof tussen de huidige en de voorkeurswoonomstandigheden. Slechts 40% van de jongeren die bij hun ouders wonen, zou voor die regeling kiezen als ze een andere optie hadden.

[00:20:52] De gevolgen zijn onder andere het niet kunnen nastreven van carrièremogelijkheden en vertraagde gezinsvorming, waarbij veel jongeren minder kinderen krijgen dan ze zouden willen vanwege huisvestingsbeperkingen.

Mary McCaughey: [00:21:18] Is er een genderdimensie hierin?

Marie Hyland: [00:21:28] Hoewel huishoudgegevens het moeilijk maken om te ontwarren, weten we dat alleenstaande ouders—die onevenredig vaak vrouwen zijn—te maken hebben met hogere percentages overbelasting, huisvestingsonzekerheid en financiële druk. Ze wonen ook vaker in woningen van slechte kwaliteit.

Mary McCaughey: We hebben dit Europees Plan voor Betaalbare Huisvesting, dat in december 2025 werd gepresenteerd. We hebben een nieuwe commissaris voor Huisvesting, commissaris Jørgensen. Er is meer motivatie en energie om dit aan te pakken, maar het lijkt mij dat de aanpak die nodig is om deze crisis aan te pakken zeer multidimensionaal is. Het gaat niet alleen om het vergroten van de woningvoorraad; er spelen zoveel andere kwesties mee. Vertel me eerst wat u denkt dat mogelijk is qua EU-competentie om de problemen daadwerkelijk aan te pakken, en daarna wil ik wat dieper ingaan op de andere beleidsmaatregelen die nodig zijn om dit effectief te laten functioneren.

Marie Hyland: Absoluut. Huisvesting is ongetwijfeld geen competentie op EU-niveau. De verantwoordelijkheid voor het huisvestingsbeleid ligt bij lidstaten, regionale overheden en zelfs steden. Het is sterk gedecentraliseerd. De EU beschikt echter over zeer belangrijke hefbomen die ze al gebruikt.

[00:23:36] Het eerste dat wordt benadrukt is financiering. De EU heeft al aanzienlijk geïnvesteerd in huisvesting via de Recovery and Resilience Facility, het Cohesiebeleid en zelfs het Horizon Europe-programma. Ze hebben al €43 miljard geïnvesteerd in huisvesting, en onder het nieuwe Europese Plan voor betaalbare huisvesting zijn ze van plan dit aanzienlijk op te schalen. Dit omvat samenwerking met de Europese Investeringsbank om het European Investment Platform op te richten, dat zal samenwerken met banken en andere instellingen in lidstaten. Financiering is dus een cruciaal gebied.

[00:24:13] Een ander gebied waar de EU beleidsinvloed uitoefent, is via staatssteunregels. De EU heeft onlangs haar staatssteunregels herzien met betrekking tot "Diensten van algemeen economisch belang" (SGEI). Om uit te leggen waarom dit van belang is: tot deze herziening mochten lidstaten over het algemeen geen directe financiering geven aan bedrijven om in huisvesting te investeren vanwege zorgen over concurrentie en oneerlijke voordelen.

[00:24:48] Er was een uitzondering voor sociale huisvesting voor bijzonder kwetsbare, laaginkomenshuishoudens. Maar omdat woningonbetaalbaarheid de inkomensverdeling heeft verspreid—nu ook middeninkomenshuishoudens—zijn de staatssteunregels herzien. Dit geeft lidstaten meer flexibiliteit om direct in te grijpen op de markt en huisvesting te bieden aan een grotere groep bevolking.

[00:25:18] Ik noemde ook de nieuwe regelgeving rond kortetermijnverhuur, die vanaf mei 2026 geldt. Deze zullen meer transparantie in de sector brengen en lidstaten helpen de situatie ter plaatse te begrijpen zodat zij dienovereenkomstig kunnen ingrijpen. Bovendien werkt de Commissie aan het beoordelen van problemen in de bouwsector. De woningbouw ligt ver onder wat nodig is om gelijke tred te houden met de vraag.

Mary McCaughey: Vanwege tekorten aan arbeidskrachten?

Marie Hyland: Door arbeidstekorten, energiekosten en het feit dat het historisch gezien een sector is geweest met lage innovatie- en productiviteitsniveaus. De Europese Commissie heeft een nieuw plan geïntroduceerd om de concurrentiekracht en innovatie in de bouw te vergroten, zodat de productie uiteindelijk kan stijgen en de sector beter in staat stelt aan de groeiende vraag te voldoen.

Mary McCaughey: Dat brengt ons weer bij het multidimensionale aspect. We hebben andere podcasts gedaan over arbeidstekorten in de bouw en de kwaliteit van banen in die sector. Welke andere beleidsdimensies moeten we activeren om te voorkomen dat de woningcrisis op zichzelf functioneert?

Marie Hyland: Zoals ik al zei, zijn de woonkosten slechts één kant van het betaalbaarheidsprobleem; de andere is het inkomen. We moeten ervoor zorgen dat mensen een adequaat inkomen hebben om hun levensstandaard te bereiken, wat betekent dat er sociale bescherming moet zijn.

[00:27:19] Dan is er nog het vervoersbeleid—het waarborgen van nieuwe ontwikkelingen die goed verbonden zijn met scholen en werkgelegenheid. Huisvesting moet ook gekoppeld zijn aan essentiële diensten zoals kinderopvang. We hebben ook tijdens de pandemie een verschuiving gezien waarbij thuiswerken de vraag naar huisvesting buiten stedelijke centra heeft verhoogd. Voor sommigen verdween hierdoor de noodzaak om direct bij de werkplek te wonen, maar we moeten niet vergeten dat niet alle werknemers—vooral de meest kwetsbaren—gebruikmaken van telewerken.

Mary McCaughey: Precies. Dat geldt niet voor de zes verpleegkundigen die een appartement moeten delen en diensten in hun slaapkamers moeten draaien om dicht bij het ziekenhuis te wonen. Wat betreft andere aspecten die overwogen moeten worden, sprak je eerder over welzijn, gezondheid en mentale gezondheid. Is dit ook iets dat meegenomen moet worden in een overkoepelende huisvestingsbenadering? Want als de implicaties zijn dat slechte woningkwaliteit of ontoegankelijke/onbetaalbare woningen zo'n impact hebben op jongeren, moet dat dan deel uitmaken van het totaalplan?

Marie Hyland: De gedachte daarachter zou kunnen zijn: als we de problemen aanpakken, zullen hopelijk de uitkomsten voor mensen verbeteren zodra de situatie verbetert. Als we het tekorten aan voorraden en de economische druk onder mensen staan door woonlasten aanpakken, zullen we hopelijk ook positieve effecten zien op hun mentale gezondheid en welzijn.

Mary McCaughey: Marie, het is een zeer complex onderwerp. Het is duidelijk een kwestie die zich afspeelt in de hele Europese Unie en op het niveau van de lidstaten. Er zijn verschillende initiatieven actief. Op EU-niveau hebben we gezien dat de zaken zijn verbeterd en dat ze meer in actie zijn gebracht dan voorheen. Maar als u, in uw rol als expert, een beleidsmaker drie minuten voor zich in een lift zou hebben, wat zijn dan de drie dingen die u zou zeggen als de prioriteit om dit probleem volledig aan te pakken?

Marie Hyland: Het is een heel moeilijke vraag, want de situatie die we schilderen is voor velen een zeer uitdagende realiteit. Als we ons op slechts drie zouden richten, zou ik zeggen:

[00:30:14] Richt je eerst op oplossingen aan de aanbodzijde in plaats van op interventies aan de vraagzijde. Er is een breed scala aan beleidsmaatregelen, maar die kunnen worden samengevoegd in interventies om huisvesting betaalbaarder te maken voor bewoners—zoals huisvestingstoeslagen of steun voor eerstekopers. Hoewel deze bescherming bieden tegen armoede, toont onderzoek aan dat ze gevolgen kunnen hebben door de huizenprijzen te verhogen, waardoor consumenten er niet beter van worden. Oplossingen aan de aanbodzijde, die gericht zijn op het vergroten van de woningvoorraad, blijken bijzonder effectief te zijn voor huishoudens met een laag inkomen en jongeren. In dit opzicht heeft de bestaande voorraad aanzienlijk onbenut potentieel. Het beschikbaar maken van zelfs een deel van de leegstaande woningen zou een belangrijk effect hebben. Het renoveren van bestaande woningen is ook veel klimaatvriendelijker en duurzamer dan het bouwen van nieuwe.

[00:31:47] Ten tweede, richt je op de huursector. De meeste lidstaten hebben beleid om de belangen van investeerders en bewoners in balans te brengen—zoals huurregels en huurderszekerheid. Hoewel belangrijk, moeten we nadenken over wie er niet baat vindt: de "buitenstaanders" die nieuwkomers zijn op de markt, vaak jongeren. Als een markt te streng gereguleerd is, is de mobiliteit laag en hebben jongeren er geen toegang toe. We moeten het perspectief van buitenstaanders meenemen bij het reguleren van huurmarkten.

[00:32:51] Ten derde, pak het toenemende aantal daklozen aan. Hoewel het moeilijk is om vergelijkbare gegevens te krijgen die per leeftijd worden uitgesplitst voor alle lidstaten, tonen beschikbare gegevens een toenemend aantal jongeren in steden die dakloos zijn. Dit omvat bijzonder kwetsbare groepen, zoals degenen die het zorgsysteem verlaten, 18 worden en geen toegang meer hebben tot diensten. Beleidsinterventie moet jeugddakloosheid aanpakken, met name door het opschalen van "Housing First"-beleid, dat zeer impactvol is gebleken.

Mary McCaughey: Dat zijn interessante aanbevelingen. Het onderwerp dakloosheid was iets wat we in een eerdere podcast uitvoerig hebben besproken, en het herzien van de regulering van de huursector is duidelijk belangrijk. Het vinden van een balans tussen vraag en aanbod, en het beschikbaar maken van leegstaande woningen, zou ook de decentralisatie van onze steden aanpakken—het zien van lichten die 's nachts weer aangaan is iets wat jongeren aantrekkelijk zouden vinden.

[00:35:09] Ik denk dat het eerlijk is om te zeggen, Marie, dat we vandaag net veel van de onderwerpen hebben aangeraakt, maar je bent zoals altijd een bron van kennis geweest. Hartelijk dank dat je bij ons was. Ik weet dat je dit onderzoek beschikbaar zult stellen aan beleidsmakers tijdens de Cypriotische en Ierse presidentschapen en aan het Europees Parlement. Huisvesting staat echt op de agenda.

[00:35:42] Het werk dat Eurofound doet is online beschikbaar. Je kunt het rapport Fundamentele Uitdagingen: Huisvestingsproblemen van Europa's Jeugd vinden op onze website, samen met onze verschillende podcasts en ons nieuwe huisvestingsdashboard, waarmee je kunt spelen met de cijfers waar Marie vandaag naar verwees. Je kunt verschillende indicatoren en lidstaten vergelijken om dieper te graven. Blijf ons volgen op Eurofound Talks via Spotify of sociale media, en abonneer je op onze maandelijkse nieuwsbrief. Tot de volgende keer, bedankt dat je bij ons bent.